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Wir verzichten in unserer Kanzlei auf ein Sekretariat und nehmen alle Anrufe persönlich entgegen. Wenn Sie uns daher – auch wiederholt – nicht per Telefon erreichen, dann sind wir entweder bereits anderweitig in Besprechung oder nehmen einen auswärtigen Termin wahr. In diesem Fall kontaktieren Sie uns am besten per E-Mail. Wir melden uns dann bei Ihnen.

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Termine werden in unserer Kanzlei nur nach vorheriger Vereinbarung vergeben. Bitte sehen Sie in Ihrem eigenen Interesse davon ab, ohne Termin in unsere Kanzlei zu kommen. Im schlechtesten Fall kann es Ihnen passieren, dass wir gerade in Besprechung oder bei Gericht sind und Sie vor verschlossenen Türen stehen. Wir bitten daher darum, Termine immer per Telefon oder E-Mail mit uns abzuklären.

BGH: Rückforderung zu viel bezahlter Miete wegen Mietminderung möglich, wenn Mieter keine positive Kenntnis der Nichtschuld hat

Beim Mietvertrag gilt, dass der Vermieter dem Mieter die Sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten muss. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nach, so muss der Mieter die vereinbarte Miete bezahlen. Anders aber, wenn die Mietsache einen Mangel hat, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert: hier ist der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit oder muss nur eine angemessen herabgesetzte Miete entrichten.

Wie eine Mietminderung konkret abläuft, ist von einigen gesetzlichen Voraussetzungen abhängig. Nicht dazu gehört aber, dass der Vermieter einer Mietminderung erst zustimmen muss; die Miete ist schlicht und einfach per Gesetz gemindert.

Von Bedeutung kann dieser Umstand sein, wenn der Mieter nach Mitteilung des Mangels an den Vermieter trotzdem weiterhin die volle Miete bezahlt, weil er davon ausgeht, der Vermieter müsse erst seine Zustimmung zur Mietminderung erklären. In einem solchen Fall kann dann fraglich sein, ob der Mieter die zu viel bezahlte Miete zurückfordern darf.

In dem konkreten Fall, der schließlich vom BGH zu entscheiden war, hatten die Mieter im März 2013 ihren Vermieter über einen wiederkehrenden, fauligen Geruch in der Küche informiert. Der Mangel wurde erst nach mehr als zweieinhalb Jahren behoben, während dieser Zeit bezahlten die Mieter weiterhin die volle Miete. Nach Behebung des Mangels sprachen sodann die Mieter den Vermieter auf eine Mietminderung an, die sie vorliegend mit 15% ansetzen wollten.

Die Sache ging aufgrund der Weigerung des Vermieters, die überschüssig bezahlte Miete zu erstatten, vor Gericht. Hierbei ging zunächst das Amtsgericht davon aus, dass ein Rückzahlungsanspruch nicht bestehe, weil die Mieter in Kenntnis des Mangels bezahlt hatten. Der Rückzahlungsanspruch sei mithin nach § 814 BGB ausgeschlossen, weil in Kenntnis der Nichtschuld gezahlt worden sei. In der Berufung vor dem Landgericht wurde den Mietern indessen der Rückzahlungsanspruch zugesprochen, weil das Landgericht $ 814 BGB vorliegend für nicht anwendbar hielt.

Dieser Auffassung hat sich der BGH angeschlossen. Ausgehend vom Vorliegen eines Mangels war die zentrale Frage, über die der BGH entscheiden musste, ob der Rückzahlungsanspruch an § 814 BGB scheitern könnte. Der BGH hat dabei entschieden, dass die Rückforderung einer nicht geschuldeten Leistung nach § 814 BGB erst dann ausgeschlossen ist, wenn der Leistende nicht nur die Tatumstände kennt, aus denen sich ergibt, dass er (nicht zur Zahlung) verpflichtet ist, sondern auch weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet.

Wenn allerdings – wie vorliegend – der Mieter einem rechtlichen Irrtum unterliegt, wie z.B. dem, dass der Vermieter der Mietminderung erst zustimmen müsse, so erfolgt die Zahlung eben gerade nicht in positiver Kenntnis der Nichtschuld und eine Rückforderung der überschüssig gezahlten Miete ist möglich.

Rechtsanwalt Matthias Lederer

Ihr Ansprechpartner im Medien- & Urheberrecht, Wettbewerbsrecht, Datenschutzrecht und allgemeinen Zivilrecht (insbesondere Mietrecht)