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Schreiner Lederer Rechtsanwälte GbR

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Wir verzichten in unserer Kanzlei auf ein Sekretariat und nehmen alle Anrufe persönlich entgegen. Wenn Sie uns daher – auch wiederholt – nicht per Telefon erreichen, dann sind wir entweder bereits anderweitig in Besprechung oder nehmen einen auswärtigen Termin wahr. In diesem Fall kontaktieren Sie uns am besten per E-Mail. Wir melden uns dann bei Ihnen.

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Wir benötigen von unseren Mandanten vor allem aktuelle Kontaktdaten. Bitte teilen Sie uns diese daher bereits bei Mandatsannahme vollständig mit. Wenn sich Ihre Anschrift, E-Mail oder Telefonnummer ändert, informieren Sie uns bitte rechtzeitig.

Termine nur nach vorheriger Vereinbarung

Termine werden in unserer Kanzlei nur nach vorheriger Vereinbarung vergeben. Bitte sehen Sie in Ihrem eigenen Interesse davon ab, ohne Termin in unsere Kanzlei zu kommen. Im schlechtesten Fall kann es Ihnen passieren, dass wir gerade in Besprechung oder bei Gericht sind und Sie vor verschlossenen Türen stehen. Wir bitten daher darum, Termine immer per Telefon oder E-Mail mit uns abzuklären.

Mietzahlung und Corona: wie ist Rechtslage?

Die Corona-Krise hat insbesondere auch Mieter hart getroffen und bei nicht wenigen zu finanziellen Problemen geführt. Aus vielen Mandatsanfragen wissen wir, dass Mieter nun wissen möchten, welche Möglichkeiten sie haben.

Gesetzliche Hilfe für Mieter zwischen 01.04.2020 und 30.06.2020

Noch im März hat der Bundestag das Gesetz zur Abmilderung der Folgender COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020 beschlossen. Diese Regelung sah unter anderem einen besonderen Kündigungsschutz für Mieter vor. Allerdings ist der Inhalt des Gesetzes an vielen Stellen unvollständig oder sogar falsch widergegeben worden. Einer der Hauptzwecke des Gesetztes war, dass Mieter, die wegen der Corona-Pandemie zwischen 01.04.2020 und 30.06.2020 ihre Miete nicht bezahlen können und in einen Rückstand geraten, aus diesem Grund bis zum 30.06.2022 nicht mit einer Kündigung rechnen müssen sollten.

Leider wurde die gesetzliche Regelung häufig falsch verstanden. Das Gesetz führte beispielsweise nicht zu einer allgemeinen Befreiung von der Pflicht zur Zahlung der Miete durch den Mieter. Auch zwischen April und Juni 2020 mussten Mieter die Miete vollständig bezahlen. Hat ein Mieter hier die Miete nicht ausgeglichen, so kann der Vermieter zumindest vorübergehend erst einmal nicht kündigen. Der Vermieter kann trotzdem auch zwischen April und Juni 2020 die Zahlung der vollständigen Miete vom Mieter verlangen. Der Vermieter kann den Anspruch auf Mietzahlung sogar gerichtlich geltend machen, d.h. eine Klage erheben oder einen Mahnbescheid beantragen. Wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt hat und damit in Verzug geraten ist, dann kann der Vermieter hier ohne weiteres seine Ansprüche durch einen Rechtsanwalt geltend machen lassen oder auch einklagen. Mieter müssen daher zwar nicht mit einer Kündigung rechnen, es kann aber durchaus passieren, dass ein „streitlustiger“ Vermieter wegen der Miete selbst klagt.

Regelung ab 01.07.2020

Mietern kann nach wie vor – bis 30.06.2022 – nicht wegen eines Mietrückstands aus dem Zeitraum zwischen 01.04.2020 und 30.06.2020 gekündigt werden. Der Mieter ist aber nicht vor einer Kündigung geschützt, wenn neue Mietrückstände auflaufen oder ältere Rückstände bereits bestehen. Für Mieter ist das insoweit ein Problem, als dass die wirtschaftlichen Folgen möglicherweise zwischen April und Juni 2020 noch nicht wahrnehmbar waren, sondern erst jetzt erkennbar werden.

Wichtig ist an dieser Stelle: wenn erst jetzt wirtschaftliche Probleme beim Mieter auftreten, so sollte umgehend mit dem Vermieter Kontakt aufgenommen werden. Ein rechtlicher Anspruch des Mieters darauf, dass der Vermieter auf die Miete verzichtet, existiert nicht. Trotzdem ist es sinnvoll, wenn beide Parteien eine einvernehmliche Lösung versuchen. Wenn es zwischen 01.04.2020 und 30.06.2020 zu einem Rückstand gekommen ist, dann gilt das aber natürlich genauso. Auch hier sollten die Parteien nach Möglichkeit das weitere Vorgehen im beiderseitigen Interesse verhandeln.

Die Pflicht des Mieters zur Zahlung der im Mietvertrag vereinbarten Miete ist die Hauptflicht des Mieters. Unter Juristen gilt hier der Spruch: Geld hat man zu haben. Wenn Mieter also die Miete nicht bezahlen, so kann der Vermieter alle Ansprüche, die sich aus dem Mietvertrag oder dem Gesetz ergeben, nötigenfalls auch bei Gericht geltend machen. Die Folge für den Mieter: es sind Zahlungsklagen oder im schlimmsten Fall Kündigung und Räumung möglich. Eine Situation, die Mieter normalerweise vermeiden möchten. Auch Vermieter müssen indessen aufgrund der Corona-Situation überlegen, ob die Geltendmachung von solchen Ansprüchen bei Gericht derzeit sinnvoll ist oder ob nicht eine einvernehmliche Lösung zwischen den Parteien besser ist.

Zum Beispiel wäre denkbar, dass der Mieter und der Vermieter zeitweise einen Kündigungsverzicht vereinbaren. Eine Vereinbarung kann auch über die zeitweise Zahlung einer geringeren Miete getroffen werden. In der Praxis nicht selten sind Vereinbarungen über eine Stundung der Miete oder Ratenzahlungen betreffend Mietrückstände. Allgemein lässt sich aber nicht sagen, welche die beste Lösung für Mieter und Vermieter ist, wenn wegen der Corona-Pandemie eine solche Vereinbarung nötig geworden ist.

Auch wenn es unangenehm ist, finanzielle Probleme zu offenbaren: es kann hier sinnvoll sein, mit dem Vermieter in Kontakt zu treten und gemeinsam nach einer Lösung zu suchen. Als Rechtsanwälte unterstützen wir sie gern dabei, eine entsprechende Lösung zu finden.

Rechtsanwalt Matthias Lederer

Ihr Ansprechpartner im Medien- & Urheberrecht, Wettbewerbsrecht, Datenschutzrecht und allgemeinen Zivilrecht (insbesondere Mietrecht)