Gerät ein Mieter mit seinen Mietzahlungen erheblich in Rückstand, kann dies für den Vermieter einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses darstellen. Bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen kommt insbesondere eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in Betracht. In der Praxis wird diese häufig mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB verbunden.

Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung

Für Mieter besteht gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, die Wirkungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich zu beseitigen. Wird der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Schonfrist vollständig befriedigt oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung der rückständigen Miete, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Voraussetzung ist insbesondere, dass die gesetzlichen zeitlichen und sonstigen Anforderungen eingehalten werden.

Anders verhält es sich jedoch mit einer gleichzeitig ausgesprochenen hilfsweisen ordentlichen Kündigung. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erstreckt sich die Heilungswirkung der Schonfristzahlung nicht auf eine ordentliche Kündigung, die ebenfalls auf den zum Zeitpunkt der Kündigung bestehenden Zahlungsrückstand gestützt wird.

Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsprechung zuletzt mit Urteil vom 30.09.2026 (Az. VIII ZR 21/26) erneut bestätigt. Danach bleibt die ordentliche Kündigung trotz vollständigen Ausgleichs der Mietrückstände grundsätzlich wirksam. Der Mieter kann sich somit nicht allein durch eine nachträgliche Zahlung vor dem Verlust seiner Wohnung schützen, wenn der Vermieter neben der fristlosen auch eine wirksame ordentliche Kündigung ausgesprochen hat.

Geplante Gesetzesänderung: Künftig auch Heilung der ordentlichen Kündigung?

Diese Rechtslage könnte sich allerdings in absehbarer Zeit ändern. Im Rahmen eines aktuellen Gesetzgebungsverfahrens zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete ist vorgesehen, die Möglichkeit der Schonfristzahlung künftig auch auf ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs zu erstrecken.

Nach dem vorliegenden Gesetzentwurf soll eine ordentliche Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls unwirksam werden, wenn der Mieter die rückständigen Forderungen innerhalb der gesetzlichen Schonfrist vollständig ausgleicht. Die Heilungsmöglichkeit soll dabei grundsätzlich auf einen einmaligen Vorgang während des jeweiligen Mietverhältnisses beschränkt sein.

Der Gesetzentwurf sieht damit eine wesentliche Änderung der bisherigen Rechtslage vor. Bis zum Inkrafttreten einer entsprechenden gesetzlichen Neuregelung bleibt es jedoch bei der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Eine Schonfristzahlung kann zwar die fristlose Kündigung beseitigen, lässt eine daneben wirksam ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen desselben Zahlungsrückstands aber grundsätzlich unberührt.

Fazit

Der vollständige Ausgleich von Mietrückständen bedeutet derzeit noch nicht zwangsläufig, dass der Mieter seine Wohnung behalten kann. Gerade bei einer Kombination aus fristloser und hilfsweise ordentlicher Kündigung ist daher eine sorgfältige rechtliche Prüfung beider Kündigungstatbestände erforderlich.