Der Bundesgerichtshof hat entschieden (vgl. BGH, Urteil vom 09.09.2026, VIII ZR 127/25) , dass die Rückgabe einer Mietwohnung nach § 546 Abs. 1 BGB auch durch den Einwurf der Wohnungsschlüssel in den Briefkasten des Vermieters erfolgen kann. Voraussetzung ist, dass diese Vorgehensweise zuvor zwischen den Mietvertragsparteien abgestimmt wurde. Dass der Vermieter den Einwurf tatsächlich noch vor Ablauf der Rückgabefrist bemerkt, ist dann nicht erforderlich.

Die Entscheidung ist insbesondere für Fälle relevant, in denen eine persönliche Schlüsselübergabe am letzten Tag des Mietverhältnisses nicht mehr zustande kommt.

Im entschiedenen Fall hatten Mieter und Vermieter Mietaufhebungsverträge geschlossen. Die Mietverhältnisse sollten zum 31. März 2022 enden. Für die rechtzeitige Räumung und Rückgabe der Wohnungen war jeweils eine Abfindung vereinbart worden.

Eine persönliche Rückgabe der Wohnungen am letzten Tag des Mietverhältnisses scheiterte. Daraufhin kündigte ein mit der Schlüsselübergabe beauftragter Mieter gegenüber einer Mitarbeiterin der Vermieterin an, die Wohnungsschlüssel ersatzweise in den Briefkasten der Vermieterin einzuwerfen, falls eine persönliche Übergabe nicht mehr möglich sein sollte.

Die Mitarbeiterin widersprach diesem Vorgehen nicht. Nach dem Vortrag der Mieter wurden die Schlüssel noch am Abend des 31. März 2022 in den Briefkasten eingeworfen. Die Vermieterin bestritt allerdings, dass die Wohnungen damit rechtzeitig zurückgegeben worden seien. Sie stellte sich insbesondere auf den Standpunkt, dass sie vom Schlüsseleinwurf noch vor Fristablauf hätte Kenntnis erlangen müssen.

Der BGH gab der Revision der Mieter statt und hob das Berufungsurteil auf.

Nach § 546 Abs. 1 BGB setzt die Rückgabe der Wohnung voraus, dass der Mieter dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Wohnung verschafft (§ 854 Abs. 1 BGB). Dazu gehören zwei Voraussetzungen:

• Die Wohnung muss vollständig geräumt sein.
• Der Mieter muss die tatsächliche Sachherrschaft aufgeben und dem Vermieter ermöglichen, diese zu erlangen. Dazu gehört grundsätzlich auch die Rückgabe sämtlicher Wohnungsschlüssel.

Der BGH stellte klar, dass ein Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters hierfür ausreichen kann. Entscheidend ist dabei, ob der Schlüsseleinwurf mit dem Vermieter abgestimmt wurde.

Im konkreten Fall durfte der Mieter die widerspruchslose Entgegennahme seiner Ankündigung durch die Mitarbeiterin als stillschweigendes Einverständnis mit dieser Art der Rückgabe verstehen. Die Mitarbeiterin wusste, dass die Schlüssel für den Fall einer nicht mehr möglichen persönlichen Übergabe noch am 31. März 2022 eingeworfen werden sollten.

Damit lag nach Auffassung des BGH keine dem Vermieter aufgedrängte Sachherrschaft durch eine unangekündigte Schlüsselrückgabe vor. Vielmehr war die Vorgehensweise zwischen den Parteien abgestimmt.

Besonders wichtig ist die Aussage des BGH zur Kenntnisnahme: Wenn der Schlüsseleinwurf zuvor abgestimmt wurde, kommt es für die wirksame Rückgabe nicht darauf an, wann der Vermieter oder seine Mitarbeiter tatsächlich Kenntnis vom erfolgten Einwurf erlangen. Es genügt, dass die Schlüssel entsprechend der Absprache fristgerecht eingeworfen werden.

Der BGH ließ ausdrücklich offen, ob bei einem unangekündigten Schlüsseleinwurf – also einer aufgedrängten Sachherrschaft – die Kenntnis des Vermieters vom Einwurf erforderlich ist. Eine allgemeingültige Entscheidung zu dieser umstrittenen Frage hat der BGH gerade nicht getroffen.

Auch mündliche Absprachen trotz Schriftformklausel möglich

Das Urteil enthält noch eine weitere mietrechtlich relevante Aussage: Selbst wenn die Schlüssel nicht mehr rechtzeitig am 31. März 2022 eingeworfen worden sein sollten, konnten die Mieter nach Auffassung des BGH unter Umständen dennoch ihre Abfindungsansprüche behalten.

Denn nach dem Vortrag der Mieter war mit der Mitarbeiterin der Vermieterin zusätzlich vereinbart worden, dass eine Rückgabe am 1. April 2022 den Abfindungsanspruch nicht entfallen lassen sollte.

Der BGH stellte klar, dass eine solche nachträgliche mündliche Vereinbarung nicht allein deshalb unwirksam ist, weil der Mietaufhebungsvertrag eine einfache Schriftformklausel enthielt. Eine solche Klausel kann durch eine spätere mündliche Vereinbarung der Parteien stillschweigend aufgehoben werden.

Der BGH konnte noch nicht abschließend entscheiden, ob den Mietern die vereinbarten Abfindungen tatsächlich zustanden. Insbesondere musste noch festgestellt werden, ob die Schlüssel tatsächlich vor Mitternacht am 31. März 2022 eingeworfen worden waren und ob die behauptete zusätzliche Vereinbarung über den Fortbestand der Abfindungsansprüche zustande gekommen war.

Deshalb verwies der BGH den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichts zurück.

Das Urteil schafft wichtige Klarheit für die Wohnungsrückgabe: Eine persönliche Schlüsselübergabe ist nicht zwingend erforderlich. Auch der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters kann eine wirksame Rückgabe im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB bewirken.

Mieter sollten allerdings darauf achten, den Schlüsseleinwurf möglichst vorab mit dem Vermieter abzustimmen und die Absprache sowie den tatsächlichen Einwurf beweissicher zu dokumentieren. Eine bloße unangekündigte Schlüsselrückgabe lässt sich aus dem Urteil dagegen nicht ohne Weiteres als wirksame Wohnungsrückgabe ableiten.