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Wir verzichten in unserer Kanzlei auf ein Sekretariat und nehmen alle Anrufe persönlich entgegen. Wenn Sie uns daher – auch wiederholt – nicht per Telefon erreichen, dann sind wir entweder bereits anderweitig in Besprechung oder nehmen einen auswärtigen Termin wahr. In diesem Fall kontaktieren Sie uns am besten per E-Mail. Wir melden uns dann bei Ihnen.

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Die Auswirkungen von Corona auf Mietverhältnisse: Kündigung wegen Zahlungsverzugs?

Nach wie vor hat die Corona-Krise in vielen Fällen Auswirkungen auch auf Vertragsverhältnisse, insbesondere Mietverträge. Einige Mieter sind, z.B. wegen Kurzarbeit oder Jobverlust, in eine finanzielle Schieflage geraten. Wie Mieter nun vorgehen können um rechtlichen Problemen im Mietverhältnis vorzubeugen, ist Gegenstand dieses Beitrags.

Gesetzlich Ausnahmeregelung durch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht

Der Bundestag hat das Gesetz zur Abmilderung der Folgender COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020 beschlossen, das auch Auswirkungen auf mietrechtliche Sachverhalte hat. In nicht wenig Fällen wurde allerdings der genaue Regelungsinhalt des Gesetzes falsch dargestellt. Verkürzt ausgedrückt sollte das Gesetz dazu führen, dass Mieter, die wegen der Corona-Pandemie zwischen 01.04.2020 und 30.06.2020 ihre Miete nicht bezahlen können und in einen Rückstand geraten, aus diesem Grund bis zum 30.06.2022 nicht mit einer Kündigung rechnen müssen. Diese Regelung wurde indessen häufig falsch verstanden. So ist es z.B. unrichtig, das Gesetz dahingehend zu verstehen, dass eine Mietzahlung zwischen April und Juni 2020 nicht mehr geschuldet wäre. Auch für den Zeitraum zwischen April und Juni 2020 schuldet der Mieter grundsätzlich die volle Miete. Kam der Mieter der Mietzahlung nicht nach, so war lediglich die Kündigung durch den Vermieter aus diesem Grund ausgeschlossen. Vermieter dürfen aber dennoch die Zahlung der Miete fordern. In rechtlicher Hinsicht darf z.B. der Vermieter seine Mietforderungen einklagen. Wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt hat und damit in Verzug geraten ist, dann kann der Vermieter hier ohne weiteres seine Ansprüche durch einen Rechtsanwalt geltend machen lassen oder auch einklagen. Das bedeutet: auch wenn vorübergehend ein Kündigungsschutz für den Mieter besteht, dann bedeutet das nicht, dass Zahlungsklagen auf die Miete ebenfalls ausgeschlossen sind.

Was Mieter jetzt wissen müssen

Mietrückstände aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 werden bis zum 30.06.2022 keine Kündigung des Vermieters begründen können. Neue Mietrücksände ab Juli 2020 oder auch frühere Mietrückstände können aber natürlich als Kündigungsgrund herangezogen werden. Die gesetzliche Regelung hat allerdings nicht bedacht, dass wirtschaftliche Folgen den Mieter ggf. erst nach dem Juni 2020 treffen.

Erkennt der Mieter, dass er auch nach dem 30.06.2020 Zahlungsschwierigkeiten hat, so sollte er unbedingt Kontakt mit dem Vermieter aufnehmen und eine Lösung finden. Mieter können nicht von ihrem Vermieter verlangen, dass dieser ihnen die Mietzahlung erlässt. Gleichwohl sollte hier eine für beide Parteien umsetzbare Lösung gesucht werden. Sofern ein Rückstand zwischen April und Juni 2020 aufgelaufen ist, sollte auch deswegen mit dem Vermieter nach einer Lösung gesucht werden.

Für den Mieter gilt in jedem Fall, dass er aus dem Mietvertrag zur Mietzahlung verpflichtet ist. Unter Juristen gilt hier der Spruch: Geld hat man zu haben. Vermieter dürfen daher, wenn der Mieter die geschuldete Miete nicht bezahlt, auch bei Gericht Klage erheben. Als Folge hiervon müssen Mieter auch damit rechnen, dass eine Klage auf Zahlung der Miete oder unter bestimmten Voraussetzungen auch Kündigung und nötigenfalls sogar Räumungsklage kommen können. Nachvollziehbarerweise ist das für Mieter keine angenehme Situation. Vermieter können aber ebenfalls geneigt sein, hier nicht eine gerichtliche Lösung zu suchen, sondern anderweitig zu einem Ergebnis zu kommen.

Es könnte zum Beispiel zwischen Mieter und Vermieter ein vorübergehender Kündigungsverzicht, oder auch eine zeitweise niedrigere Miete, vereinbart werden. Auch eine Stundung der Miete sowie die Abzahlung eines Rückstands in Raten können möglicherweise vereinbart werden. Es kommt hier immer auf den Einzelfall an.

Wenn Mieter wegen der Corona-Situation Finanzprobleme haben, so kann es durchaus sinnvoll sein, hier über den eigenen Schatten zu springen und offen mit dem Vermieter zu sprechen. Als Rechtsanwälte unterstützen wir sie gern dabei, eine entsprechende Lösung zu finden.

Rechtsanwalt Matthias Lederer

Ihr Ansprechpartner im Medien- & Urheberrecht, Wettbewerbsrecht, Datenschutzrecht und allgemeinen Zivilrecht (insbesondere Mietrecht)