Der BGH hat mit Urteil vom 11.12.2019, Az. VIII ZR 234/18, entschieden, dass die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auch dann zu einer Mieterhöhung führt, wenn das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters in formeller Hinsicht fehlerhaft war.

Das deutsche Recht ist dadurch gekennzeichnet, dass Verträge in den meisten Fällen nicht einseitig geändert werden können. Haben die Parteien einen Vertrag mit einem bestimmten Inhalt geschlossen, dann sind die Parteien hieran gebunden. Das gilt auch hinsichtlich der Miethöhe, die die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben. Nun ist es aber so, dass je länger ein Mietverhältnis dauert, ein Bedürfnis des Vermieters bestehen kann, die Miete anzupassen, mit anderen Worten: die Miete zu erhöhen.

Der Gesetzgeber sieht für diesen Fall vor, dass der Vermieter ein förmliches Mieterhöhungsverlangen stellen kann. Genügt das Mieterhöhungsverlangen den Anforderungen, die durch das Gesetz aufgestellt werden und ist es auch inhaltlich korrekt, dann muss der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen.

Was aber gilt, wenn das Mieterhöhungsverlangen in formeller Hinsicht Fehler enthält, der Mieter aber trotzdem zustimmt? Ist auch in diesem Fall die höhere Miete geschuldet?

In dem konkreten Fall war es so, dass der Vermieter ein solches Mieterhöhungsverlangen an seinen Mieter versandt hatte. Der Mieter hatte dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt und sodann auch die höhere Miete bezahlt. Diese forderte er später aber zurück, nachdem das Mieterhöhungsverlangen fehlerhaft war. Der Vermieter hatte nämlich eine falsche Mietfläche zu Grunde gelegt.

Der BGH verneinte einen Rückzahlungsanspruch des Mieters. Zwar sei das Mieterhöhungsverlangen vorliegend fehlerhaft gewesen, so dass der Vermieter keinen Anspruch auf eine Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung gehabt hatte. Hätte der Vermieter dementsprechend auf Zustimmung geklagt, so wäre er bei Gericht unterlegen. Allerdings: der Mieter habe dem Mieterhöhungsverlangen freiwillig zugestimmt, so dass es aus Sicht des BGH nicht mehr darauf ankam, ob das Erhöhungsverlangen formell wirksam und inhaltlich berechtigt war.

Der BGH wertete die Zustimmung des Mieters hier im Ergebnis so, dass die Parteien sich auf eine vertragliche Vereinbarung über die Erhöhung der Miete geeinigt haben. Etwas anderes könnte in einem solchen Fall nur dann gelten, wenn die getroffene Vereinbarung unzumutbar wäre. In diesem Fall kann eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegen, so dass eine Vertragsanpassung vorgenommen werden müsste.

Der BGH betonte dabei, dass zur Geschäftsgrundlage auch Vorstellungen über die Wohnfläche gehörten. Im vorliegenden Fall verhielt es sich allerdings so, dass der Vermieter auch bei Berücksichtigung der richtigen Wohnfläche die Zustimmung zu der Mieterhöhung hätte verlangen und gerichtlich durchsetzen können. Dementsprechend war es für den Mieter nicht unzumutbar, an der Mieterhöhung festgehalten zu werden.

Praxistipp:

Auch in unserer Kanzlei beraten wir häufig Vermieter, die eine Mieterhöhung durchsetzen wollen. Den meisten Vermietern ist dabei bekannt, dass ein Mieterhöhungsverlangen bestimmte Anforderungen erfüllen muss. Eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ist im BGB in den §§ 558 ff. geregelt. Wichtig ist dabei, dass das Mieterhöhungsverlangen zu begründen ist, wobei das Gesetz insoweit die Bezugnahme auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen fordert.

In der Praxis ist dies oft nicht ganz einfach: nicht immer ist ein Mietspiegel oder eine Mietdatenbank vorhanden, Gutachten sind teuer und die Ermittlung von (mindestens!) drei Vergleichswohnungen kann sich als sehr aufwändig gestalten.

Häufig raten wir Vermietern daher, ein Mieterhöhungsverlangen auf anderer Grundlage – nämlich in Form einer vertraglichen Vereinbarung über eine höhere Miete – anzustreben. Dieser Weg ist in vielen Fällen deutlich einfacher und bringt am Ende sowohl für Vermieter wie auch Mieter verschiedene Vorteile mit sich. Sofern auch Sie insoweit Fragen haben, können Sie sich gerne zum Zwecke der Beratung an uns wenden.