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Schreiner Lederer Rechtsanwälte GbR

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Wir verzichten in unserer Kanzlei auf ein Sekretariat und nehmen alle Anrufe persönlich entgegen. Wenn Sie uns daher – auch wiederholt – nicht per Telefon erreichen, dann sind wir entweder bereits anderweitig in Besprechung oder nehmen einen auswärtigen Termin wahr. In diesem Fall kontaktieren Sie uns am besten per E-Mail. Wir melden uns dann bei Ihnen.

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Termine werden in unserer Kanzlei nur nach vorheriger Vereinbarung vergeben. Bitte sehen Sie in Ihrem eigenen Interesse davon ab, ohne Termin in unsere Kanzlei zu kommen. Im schlechtesten Fall kann es Ihnen passieren, dass wir gerade in Besprechung oder bei Gericht sind und Sie vor verschlossenen Türen stehen. Wir bitten daher darum, Termine immer per Telefon oder E-Mail mit uns abzuklären.

Was passiert bei einem Mietrückstand in Zeiten der Corona-Pandemie?

Nach wie vor hat die Corona-Krise in vielen Fällen Auswirkungen auch auf Vertragsverhältnisse, insbesondere Mietverträge. Einige Mieter sind, z.B. wegen Kurzarbeit oder Jobverlust, in eine finanzielle Schieflage geraten. In diesem Beitrag sollen Mietern Möglichkeiten aufgezeigt werden, was nun getan werden kann.

Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020

Kurz nach Beginn der Krise hat der Bundestag das Gesetz zur Abmilderung der Folgender COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020 beschlossen. Hier finden sich u.a. Schutzregeln für Mieter. Selbst in einigen bekannten Medien wurde allerdings der Inhalt des Gesetzes falsch dargestellt. In erster Linie gewährt das Gesetz Mietern, die im Zeitraum zwischen April und Juni 2020 die Miete nicht bezahlen konnten, den Schutz vor einer Kündigung durch den Vermieter. Leider wurde die gesetzliche Regelung häufig falsch verstanden. So ist es z.B. unrichtig, das Gesetz dahingehend zu verstehen, dass eine Mietzahlung zwischen April und Juni 2020 nicht mehr geschuldet wäre. Auch für den Zeitraum zwischen April und Juni 2020 schuldet der Mieter grundsätzlich die volle Miete. Die Nichtzahlung der Miete verhinderte an sich nur, dass deswegen eine Kündigung ausgesprochen werden konnte. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete ist aber nicht weggefallen. In rechtlicher Hinsicht darf z.B. der Vermieter seine Mietforderungen einklagen. Die gerichtliche Geltendmachung des Zahlungsanspruchs kann für den Vermieter durchaus sinnvoll sein, etwa wenn es um die Sicherung der Ansprüche durch einen Titel geht. Für Mieter andererseits bedeutet dies, dass zwar ein vorübergehender Kündigungsschutz besteht, allerdings rückständige Mieten Folgekosten (z.B. Zinsen, Rechtsanwalts- oder Gerichtskosten) entstehen lassen können.

Die Rechtslage ab dem 01.07.2020

Bis zum 30.06.2022 brauchen Mieter keine Kündigung wegen eines Rückstands aus dem Zeitraum zwischen 01.04.2020 und 30.06.2020 zu fürchten. Der Mieter ist aber nicht vor einer Kündigung geschützt, wenn neue Mietrückstände auflaufen oder ältere Rückstände bereits bestehen. Die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Situation zeigen sich für viele Mieter allerdings erst jetzt.

Für Mieter bedeutet das, dass sie keinesfalls untätig bleiben dürfen, wenn es nun zu Zahlungsproblemen kommt. Mieter können nicht von ihrem Vermieter verlangen, dass dieser ihnen die Mietzahlung erlässt. Gleichwohl sollte hier eine für beide Parteien umsetzbare Lösung gesucht werden. An sich gilt das auch, wenn ein Rückstand zwischen April und Juni 2020 entstanden ist.

Der Mieter muss aufgrund des geschlossenen Vertrags die vereinbarte Miete bezahlen. Im deutschen Recht gilt der Grundsatz: Geld hat man zu haben. Vermieter können daher in dem Fall, dass eine Mietzahlung nicht erfolgt, obwohl sie geschuldet ist, sogar Klage bei Gericht erheben. Als Folge hiervon müssen Mieter auch damit rechnen, dass eine Klage auf Zahlung der Miete oder unter bestimmten Voraussetzungen auch Kündigung und nötigenfalls sogar Räumungsklage kommen können. Dies ist verständlicherweise für den Mieter keine schöne Situation. Auch Vermieter müssen indessen aufgrund der Corona-Situation überlegen, ob die Geltendmachung von solchen Ansprüchen bei Gericht derzeit sinnvoll ist oder ob nicht eine einvernehmliche Lösung zwischen den Parteien besser ist.

Es könnte zum Beispiel zwischen Mieter und Vermieter ein vorübergehender Kündigungsverzicht, oder auch eine zeitweise niedrigere Miete, vereinbart werden. Soweit der Vermieter zustimmt, kann die Miete auch gestundet oder ein Rückstand in Raten bezahlt werden. Allgemein lässt sich aber nicht sagen, welche die beste Lösung für Mieter und Vermieter ist, wenn wegen der Corona-Pandemie eine solche Vereinbarung nötig geworden ist.

Aus der anwaltlichen Praxis heraus wissen wir, dass es durchaus sinnvoll ist, frühzeitig eine Lösung mit dem Vermieter anzustreben. Als Rechtsanwälte unterstützen wir sie gern dabei, eine entsprechende Lösung zu finden.

Rechtsanwalt Matthias Lederer

Ihr Ansprechpartner im Medien- & Urheberrecht, Wettbewerbsrecht, Datenschutzrecht und allgemeinen Zivilrecht (insbesondere Mietrecht)