Normalerweise werden Mietverträge schriftlich abgeschlossen. Oft werden die dabei verwendeten Verträge auch zur mehrfachen Verwendung gestaltet, so dass es sich im Ergebnis um nichts anderes als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) handelt. In vielen Fällen geben diese AGB dann auch nur das wieder, was im Gesetz ohnehin schon steht. Der eigentliche Sinn und Zweck von AGB besteht jedoch darin, dass hier solche Bestimmungen aufgenommen werden können, die eine vom Gesetz abweichende Regelung für einen bestimmten Sachverhalt vorgeben. Das ist grundsätzlich möglich, nach deutschem Recht ist es im Rahmen der Privatautonomie zulässig, Verträge „nach eigenem Geschmack“ zu gestalten. Grenzen finden sich nur dort, wo gesetzliche Gebote bestehen oder wenn eine im Gesetz enthaltene Regelung zwingend ist, also von dieser nicht abgewichen werden darf.

Im Mietrecht gibt es eine Fülle von gesetzlichen Normen, von denen nicht zu Ungunsten des Mieters abgewichen werden darf. Der Mietvertrag darf insoweit also zwar abweichende Regelungen enthalten, aber nur, wenn sie den Mieter nicht in seinen durch das Gesetz vorgegebenen Rechten beschneiden.

Nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf z.B. von den Bedingungen, unter denen ein Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden muss oder ein Widerspruchsrecht besteht. Auch das gesetzlich vorgesehene Recht zur Minderung der Miete bei Vorliegen eines Mangels darf nicht zum Nachteil des Mieters ausgestaltet werden. Besonders wichtig, wenn auch in der Praxis erfahrungsgemäß eher selten anzutreffen: auch Regelungen, die abweichend von § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) eine Beendigung des Mietverhältnisses im Falle des Wohnungsverkaufs vorsehen, sind nicht möglich. Ebenso ist es nicht möglich, die Pflicht des Vermieters, eine durch den Mieter gezahlte Kaution zu Gunsten des Mieters zu verzinsen, auszuschließen.

Die obigen Beispiele sind selbstverständlich nicht abschließend. Insgesamt gilt aber: wenn eine mietvertragliche Regelung zu Ungunsten des Mieters von zwingendem Recht abweicht, dann ist der Vertrag in diesem Punkt unwirksam. Es tritt dann die gesetzliche Regelung an die Stelle der unwirksamen Klausel; eine sog. geltungserhaltende Reduktion (d.h. die Regelung wird so ausgelegt, wie sie gerade noch zulässig wäre) ist nicht möglich.