Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 29.01.2025, Az. XII ZR 96/23, entschieden, dass der Einwurf von Wohnungsschlüsseln in den Briefkasten des Vermieters als Rückgabe der Mietsache gilt, sofern der Vermieter dadurch tatsächlich Zugang zur Wohnung erhält. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter die Rückgabe ablehnt, solange er die Schlüssel nicht an den Mieter zurückgibt.

Im konkreten Fall hatte ein Mieter die Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist geräumt und die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen. Der Vermieter akzeptierte die Rückgabe nicht und forderte später Schadensersatz für Mängel an der Mietsache. Der Mieter berief sich auf Verjährung, da seit der Schlüsselübergabe mehr als sechs Monate vergangen waren.

Der BGH stellte klar, dass die gesetzliche Verjährungsfrist von sechs Monaten für Schadensersatzansprüche des Vermieters gemäß § 548 Abs. 1 BGB bereits mit der Schlüsselrückgabe beginnt, auch wenn das Mietverhältnis formal noch nicht beendet ist. Ein entgegenstehender Wille des Vermieters ist unbeachtlich, wenn er die Schlüssel nicht zurückgibt.

Allerdings betrifft diese Regelung nur Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Andere Ansprüche, wie etwa Mietrückstände, bleiben davon unberührt.