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Schreiner Lederer Rechtsanwälte GbR

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Übersicht zur fristlosen Kündigung im Mietrecht

In jedem Mietverhältnis können leider auch Probleme auftreten. Ein Streit zwischen Mieter und Vermieter kann dabei sehr belastend sein oder werden. Sind Mieter und Vermieter so sehr zerstritten, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr sinnvoll ist, dann sollte über dessen Beendigung nachgedacht werden.

Wie kann ein Mietverhältnis enden?

Viele Vermieter glauben fälschlicherweise, dass jedes Mietverhältnis sehr einfach und schnell beendet werden kann. Es wäre vorschnell anzunehmen, dass das Mietverhältnis schon deswegen beendet werden kann, weil Mieter und Vermieter nicht mehr miteinander auskommen. Es gilt im deutschen Recht der Grundsatz „pacta sunt servanda“, also: Verträge sind einzuhalten. Der Grundsatz führt zu einem Prinzip der Vertragstreue. Verträge können daher üblicherweise nicht „einfach so“ von nur einer Partei beendet werden. Gleichzeitig gilt: liegt ein ausreichender Beendigungsgrund vor, dann kann das Mietverhältnis entweder ordentlich (mit Frist) oder fristlos gekündigt werden.

Dieser Beitrag widmet sich vorrangig der fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass für die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum die möglichen Kündigungsgründe in § 573 BGB regelt. Eine ordentliche Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung voraus. Rechtslage ist hier, dass ein berechtigtes Interesse insbesondere vorliegt, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, wenn Eigenbedarf vorliegt oder wenn der Vermieter eine sog. Verwertungskündigung aussprechen kann.

Fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses

Die gesetzlichen Regelungen zur fristlosen Kündigung finden sich in §§ 543, 569 BGB. Die gesetzliche Regelung besagt, dass ein wichtiger Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Absatz 2 der Vorschrift enthält sodann eine Aufzählung einiger besonders wichtiger Kündigungsgründe. Der in der Praxis vermutlich wichtigste Grund ist der Zahlungsverzug des Mieters.

Es sind allerdings noch viele andere Gründe denkbar, wann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann. Besonders schlimm und eine fristlose Kündigung ermöglichend sind z.B. Straftaten des Mieters gegenüber dem Vermieter. Das Recht zur fristlosen Kündigung kann aber z.B. auch daraus folgen, wenn ein Mieter ständig den Hausfrieden stört.

Da die Kündigungsgründe recht vielfältig sind, sollte immer eine Prüfung im Einzefall vorgenommen werden, ehe eine fristlose Kündigung ausgesprochen wird. Zudem ist auch zu beachten, dass nicht jedes Fehlverhalten des Mieters sofort eine fristlose Kündigung ermöglicht. Der fristlosen Kündigung muss in vielen Fällen eine Abmahnung vorausgegangen sein. Abermals gut zu wissen: es bedarf keiner Abmahnung, wenn sie entweder keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder wenn die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgt.

Hat man als Vermieter den Entschluss gefasst, fristlos zu kündigen, so müssen die formellen Voraussetzungen der Kündigung beachtet werden. Beispielsweise muss die Kündigung eigenhändig vom Vermieter unterzeichnet werden, sie bedarf insoweit der Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB. Es ist auch grundsätzlich möglich, dass der Vermieter jemand Dritten (z.B. einen Rechtsanwalt) mit dem Ausspruch der Kündigung beauftragt. Er muss dann eine schriftliche Vollmacht erteilen, die im Original dem Kündigungsschreiben beigefügt werden muss. Andernfalls kann der Mieter die Kündigung zurückweisen.

Muster einer fristlosen Kündigung

Ein vereinfachtes Muster einer fristlosen Kündigung könnte etwa wie folgt aussehen:

„Sehr geehrte(r) Frau/ Herr

zwischen uns besteht ein Mietvertrag vom [DATUM] über die [GENAUE BEZEICHNUNG DER MIETSACHE].

Diesen Mietvertrag kündige ich fristlos und fordere Sie auf, die Mietsache bis spätestens [DATUM] zu räumen und vertragsgerecht an mich herauszugeben.

Die Kündigung erfolgt als fristlose Kündigung, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG IM DETAIL].

[ENTWEDER]Mit Schreiben vom [DATUM] sind Sie wegen eines vergleichbaren Sachverhaltes und unter Androhung der fristlosen Kündigung bereits erfolglos abgemahnt worden. [ODER] Eine vorherige Abmahnung ist vorliegend ausnahmsweise entbehrlich, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG].

Rein vorsorglich und hilfsweise kündige ich den Mietvertrag wegen der zuvor genannten Gründe ordentlich zum nächstzulässigen Termin, in Ihrem Fall zum [DATUM DER GESETZLICHEN KÜNDIGUNGSFRIST].

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) widerspreche ich bereits jetzt.

Zudem weise ich Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung für den Fall, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung zum Tragen kommt, widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Der Widerspruch ist schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses, zu erklären. Für den Fall, dass Sie von Ihrem Widerspruchsrecht Gebrauch machen, bitte ich darum, Ihre Gründe so darzulegen, dass der Widerspruch auf seine Berechtigung hin überprüft werden kann.

Ich weise außerdem darauf hin, dass für jeden Tag, den Sie die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht an mich herausgeben, Nutzungsersatz von Ihnen beansprucht werden kann.

Nur höchst vorsorglich mahne ich Sie wegen der oben geschilderten Gründe (nochmals) ab und fordere dazu auf, das vertragswidrige Verhalten unverzüglich einzustellen. Bitte beachten Sie, dass die Abmahnung nur höchst vorsorglich erfolgt. An der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung sowie der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung ändert sich nichts.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift“

Es sei darauf hingewiesen, dass es sich hier um ein reines Muster handelt und dass dieses selbstverständlich ohne Anpassungen nicht verwendet werden kann. Das Muster ersetzt keine anwaltliche Beratung, die vor Kündigung eines Mietverhältnisses immer in Anspruch genommen werden sollte.

Wie die fristlose Kündigung wirkt

Eine fristlose Kündigung führt zur Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Zugang beim Mieter. Als einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung muss die fristlose Kündigung dem Mieter zugehen. Aus Gründen der Beweisbarkeit sollte der Zugang der Kündigung daher dokumentiert werden. Wird die Kündigung dem Mieter ausgehändigt, so lassen Sie sich eine Empfangsquittung unterzeichnen. Möglich ist auch die Zustellung per Bote, oder der Einwurf in den Briefkasten unter Zeugen.

Räumungsfrist bei einer fristlosen Kündigung?

Wie oben erläutert führt bereits der Zugang der Kündigung beim Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses. Eine Räumungsfrist sollte dem Mieter allerdings trotzdem gegeben werden. Eine gesetzte Räumungsfrist sollte dabei angemessen sein. Sie richtet sich üblicherweise nach der Größe des bewohnten Wohnraums (also z.B. eine kleine Wohnung oder ein größeres Einfamilienhaus). Je nach Einzefall sind in der Praxis Räumungsfristen zwischen 2 und 4 Wochen nicht unüblich.

Fristlose Kündigung und der Mieter zieht trotzdem nicht aus?

Es gibt leider durchaus Mieter, die eine fristlose Kündigung ignorieren und nicht ausziehen. Dann darf der Vermieter allerdings auf keinen Fall selbst zur Tat schreiten und den Mieter einfach rauswerfen. Stattdessen muss er eine Räumungsklage erheben und nötigenfalls nach einem Urteil eine Zwangsräumung beauftragen.

Für Vermieter ist es daher wichtig zu wissen, mit welchem Zeitaufwand und mit welchen Kosten in diesem Fall zu rechnen ist. Es wird dabei davon ausgegangen, dass die Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde und dass der Mieter am Ende zur Räumung verurteilt wird.

Möchte der Vermieter eine Klage erheben, so muss er bei Gericht einen Gerichtskostenvorschuss einzahlen. Die Höhe des Gerichtskostenvorschusses richtet sich nach dem Streitwert. Der Streitwert wird auch zu Grunde gelegt, wenn die Gebühren des Rechtsanwalts berechnet werden. Zur Bemessung des Streitwerts kommt es hauptsächlich auf die in einem Jahr bezahlte Miete an; der Wert kann aber höher ausfallen, wenn neben der Räumung auch offene Mieten eingeklagt werden. Sobald der Streitwert ermittelt worden ist, können anfallende Gerichtskosten (aus dem Gerichtskostengesetz) wie auch Rechtsanwaltsgebühren (aus dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) entnommen werden. Es ist zudem empfehlenswert, das Verfahrenskostenrisiko (eigener Anwalt, gegnerischer Anwalt, Gericht sowie ggf. sonstige Verfahrenskosten für Sachverständige/ Gutachten, Zeugen usw.) zu berechnen. Auf die Ermittlung des Kostenrisikos sollte nicht verzichtet werden, schließlich können hiermit wirtschaftliche Risiken besser eingeschätzt werden. Außerdem kann die Vorgehensweise im Einzelfall nötigenfalls auch angepasst werden.

Dies vorausgesetzt wird klar, dass die möglichen Kosten immer nur für den Einzelfall berechnet werden können, ohne dass allgemein gültige Kostenrahmen genannt werden könnten. Es kann allerdings ohne weiteres festgestellt werden, dass je nach Höhe der Jahresmiete Räumungsverfahren durchaus hohe Kosten im Bereich mehrerer tausend Euro auslösen können. Vermieter können hier vorausschauend sein und eine Rechtsschutzversicherung für den Bereich des Mietrechts abschließen.

Gut zu wissen: wie auch immer das Kostenrisiko im Einzelfall ist, die Verfahrenskosten müssen am Ende des Verfahrens von der unterlegenen Partei getragen werden. Ist die Kündigung berechtigt gewesen und hat der Vermieter seine Klage gewonnen, dann erwirbt der Vermieter auch einen Anspruch auf Erstattung aller angefallenen Verfahrenskosten gegen den Mieter. Neben dem Räumungsurteil wird zu diesem Zweck auch ein Kostenfestsetzungsbeschluss gegen den Mieter beantragt.

Nicht unerwähnt bleiben darf an dieser Stelle die mögliche Verfahrenslaufzeit. Es gibt durchaus Wege, die ein schnelles Verfahrensende ermöglichen. Es kann sein, dass der Mieter sich nicht verteidigt und ein Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren ergeht. Dieser Weg wird in der Praxis sogar bewusst gewählt, wenn der Mieter zwar eine Klage in Kauf genommen hat, dann aber einfach nur die Verfahrenskosten reduzieren will. In diesem Fall ist damit zu rechnen, dass nach etwas mehr als einem Monat ein vollstreckbarer Titel vorliegt. Gleichzeitig ist es so, dass (sollte es nicht zu einem Versäumnisurteil kommen und das Verfahren vollständig durchgeführt werden müssen) durchaus ein Jahr pro Instanz vergehen kann. Diese lange Zeitspanne erklärt sich unter anderem aus der Vorbereitung des Hauptverhandlungstermins, der Anzahl der Termine (abhängig vom Umfang der Beweisaufnahme) und der Frage, ob Rechtsmittel gegen ein Urteil eingelegt werden.

Wenn der Mieter auch nach Urteil nicht auszieht

Auch das gibt es: das Urteil ist rechtskräftig, der Mieter zieht aber trotzdem nicht freiwillig aus. In diesem Fall muss der Vermieter einen Räumungsauftrag erteilen und damit die Zwangsvollstreckung einleiten. Nach Erteilung des Räumungsauftrags kümmert sich der Gerichtsvollzieher um die Räumung. Auch die Zwangsvollstreckung löst dabei nochmals Kosten aus, die je nach Größe der zu räumenden Mietsache variieren. Möglich ist es gleichwohl, auch im Rahmen der Zwangsvollstreckung die Kosten zu minimieren. Stichwort ist her die Berliner Räumung. Die Kostenreduzierung folgt in diesem Fall daraus, dass keine vollständige Räumung der Wohnung erfolgt, sondern es werden nur der Mieter aus dem Besitz gesetzt und das Schloss ausgetauscht. Dies ist ein recht eleganter Weg, damit der Vermieter wieder Zugang zur Wohnung erhält. Außerdem wird ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters geltend gemacht. Die Details bei dieser Vorgehensweise sollten im Rahmen einer anwaltlichen Beratung besprochen werden.

Ist die Beauftragung eines Rechtsanwalts sinnvoll?

Die Erfahrung zeigt, dass es die „einfache“ Kündigung von Wohnraummietverhältnissen nicht gibt. Nahezu immer werden Rechtsfragen aufgeworfen, die nur ein Fachmann beantworten kann. Das gilt umso mehr, als dass unnötige Fehler bei einer Kündigung oder im gerichtlichen Verfahren erst recht unnötig viel Zeit und Geld kosten können. Empfehlenswert ist es, frühzeitig die Rechtslage umfassend zu würdigen, so dass im Einzelfall ein richtiges Vorgehen möglich ist.

Haben Sie ein Problem mit einem Mieter und möchten eine (fristlose) Kündigung aussprechen, dann beraten wir Sie gerne in Ihrer Angelegenheit. Erster Schritt kann eine Erstberatung sein, ob eine fristlose Kündigung ins Auge gefasst werden kann, wobei an dieser Stelle auch darauf hingewiesen sei, dass daneben noch andere Möglichkeiten bestehen, um ein Mietverhältnis zu beenden. So gibt es beispielsweise auch die Möglichkeit eines Mietaufhebungsvertrags. Welche Vorgehensweise im Einzelfall die Beste ist, dazu beraten wir Sie gerne.

Ihr Ansprechpartner im Medien- & Urheberrecht, Wettbewerbsrecht, Datenschutzrecht und allgemeinen Zivilrecht (insbesondere Mietrecht)

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