Probleme im Mietverhältnis treten häufiger auf als vermutet. Ein Streit zwischen Mieter und Vermieter kann dabei sehr belastend sein oder werden. Es kann in solchen Situationen auch dazu kommen, dass die vermeintlich schlechteste Lösung – also die Beendigung des Mietverhältnisses – der einzig sinnvolle Weg ist.

Wie kann ein Mietverhältnis enden?

Möchten Vermieter ein Mietverhältnis beenden, so stellen sie zumeist schnell fest, dass das gar nicht so einfach ist. Allein der Umstand, dass Mieter und Vermieter im Streit miteinander liegen, reicht für die Beendigung eines Mietverhältnisses noch nicht aus. Es gilt der Grundsatz „pacta sunt servanda“, der im deutschen Recht die Einhaltung von Verträgen vorgibt. In diesem Grundsatz steckt das Prinzip der Vertragstreue. Verträge sollen so durchgeführt werden, wie sie geschlossen worden sind. Sie sollen aber nicht grundlos beendet werden. Wenn allerdings ein Grund zur Beendigung besteht, dann kann das Mietverhältnis entweder ordentlich (mit Frist) oder fristlos gekündigt werden.

Dieser Beitrag befasst sich mit der fristlosen Kündigung und soll einen knappen Überblick geben. Ergänzend sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass die möglichen Kündigungsgründe eines Mietverhältnisses über Wohnraum in § 573 BGB geregelt sind. Eine ordentliche Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung voraus. Rechtslage ist hier, dass ein berechtigtes Interesse insbesondere vorliegt, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, wenn Eigenbedarf vorliegt oder wenn der Vermieter eine sog. Verwertungskündigung aussprechen kann.

Fristlose Kündigung eines Mietvertrags

Die gesetzlichen Regelungen zur fristlosen Kündigung finden sich in §§ 543, 569 BGB. Das BGB bestimmt, dass ein wichtiger Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Absatz 2 der Vorschrift enthält sodann eine Aufzählung einiger besonders wichtiger Kündigungsgründe. Die anwaltliche Praxis zeigt, dass der wahrscheinlich häufigste Kündigungsgrund hierbei der Zahlungsverzug des Mieters ist.

Abschließend ist diese Aufzählung der Kündigungsgründe im Gesetz allerdings nicht. Daneben gibt es weitere Gründe, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen können. Besonders schlimm und eine fristlose Kündigung ermöglichend sind z.B. Straftaten des Mieters gegenüber dem Vermieter. Es muss aber nicht gleich der Extremfall einer Straftat sein. Kündigungsgründe können sich auch aus weniger schlimmen Sachverhalten ergeben, z.B. wiederholten Ruhestörungen.

Wenn eine fristlose Kündigung ins Auge gefasst werden soll, dann empfiehlt sich eine vorherige Prüfung dahingehend, ob das Verhalten des Mieters ausreichend beanstandungswürdig ist. Die fristlose Kündigung ist aber nicht zwangsläufig sofortige Folge eines Fehlverhaltens des Mieters. So gibt es eine ganz Reihe von Sachverhalten, in denen erst eine Abmahnung ausgesprochen werden muss, ehe eine fristlose Kündigung erfolgsversprechend ausgesprochen werden kann. Auch hier gilt aber: eine Abmahnung ist nicht nötig, wenn sie entweder keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder wenn die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgt.

Hat man als Vermieter festgestellt, dass ein Grund zur fristlosen Kündigung vorliegt, so müssen weitere Anforderungen an die Kündigung beachtet werden. Die Kündigung muss nach § 568 Abs. 1 BGB schriftlich erfolgen, also eigenhändig vom Vermieter unterzeichnet werden. Möchte der Vermieter jemand anderen mit dem Ausspruch der Kündigung beauftragen, so ist die Erteilung und Vorlage einer schriftlichen Vollmacht notwendig. Der Mieter kann die Kündigung zurückweisen, wenn die Vollmacht nicht im Original vorgelegt wird.

Fristlose Kündigung: Muster

Ein vereinfachtes Muster einer fristlosen Kündigung könnte etwa wie folgt aussehen:

„Sehr geehrte(r) Frau/ Herr

zwischen uns besteht ein Mietvertrag vom [DATUM] über die [GENAUE BEZEICHNUNG DER MIETSACHE].

Diesen Mietvertrag kündige ich fristlos und fordere Sie auf, die Mietsache bis spätestens [DATUM] zu räumen und vertragsgerecht an mich herauszugeben.

Die Kündigung erfolgt als fristlose Kündigung, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG IM DETAIL].

[ENTWEDER]Mit Schreiben vom [DATUM] sind Sie wegen eines vergleichbaren Sachverhaltes und unter Androhung der fristlosen Kündigung bereits erfolglos abgemahnt worden. [ODER] Eine vorherige Abmahnung ist vorliegend ausnahmsweise entbehrlich, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG].

Rein vorsorglich und hilfsweise kündige ich den Mietvertrag wegen der zuvor genannten Gründe ordentlich zum nächstzulässigen Termin, in Ihrem Fall zum [DATUM DER GESETZLICHEN KÜNDIGUNGSFRIST].

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) widerspreche ich bereits jetzt.

Zudem weise ich Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung für den Fall, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung zum Tragen kommt, widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Der Widerspruch ist schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses, zu erklären. Für den Fall, dass Sie von Ihrem Widerspruchsrecht Gebrauch machen, bitte ich darum, Ihre Gründe so darzulegen, dass der Widerspruch auf seine Berechtigung hin überprüft werden kann.

Ich weise außerdem darauf hin, dass für jeden Tag, den Sie die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht an mich herausgeben, Nutzungsersatz von Ihnen beansprucht werden kann.

Nur höchst vorsorglich mahne ich Sie wegen der oben geschilderten Gründe (nochmals) ab und fordere dazu auf, das vertragswidrige Verhalten unverzüglich einzustellen. Bitte beachten Sie, dass die Abmahnung nur höchst vorsorglich erfolgt. An der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung sowie der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung ändert sich nichts.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift“

An dieser Stelle muss der Hinweis erfolgen, dass das obige Muster jeweils für den Einzelfall angepasst werden muss. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass das obige Muster eine anwaltliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen soll oder kann.

Zugang der Kündigung und Räumungsfrist

Eine fristlose Kündigung führt zur Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Zugang beim Mieter. Der Zugang beim Mieter ist die Voraussetzung dafür, dass die fristlose Kündigung als einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung wirksam werden kann. Mit Blick auf ein mögliches gerichtliches Verfahren sollte der Zugang der fristlosen Kündigung beim Mieter dokumentiert werden. Wird die Kündigung dem Mieter ausgehändigt, so lassen Sie sich eine Empfangsquittung unterzeichnen. Möglich ist auch die Zustellung per Bote, oder der Einwurf in den Briefkasten unter Zeugen.

Räumungsfrist bei einer fristlosen Kündigung?

Zwar beendet die fristlose Kündigung das Mietverhältnis bereits in dem Moment, in dem sie dem Mieter zugeht. Allerdings wird dennoch eine Räumungsfrist zu setzen sein. Eine gesetzte Räumungsfrist sollte dabei angemessen sein. Sie richtet sich üblicherweise nach der Größe des bewohnten Wohnraums (also z.B. eine kleine Wohnung oder ein größeres Einfamilienhaus). Je nach Einzefall sind in der Praxis Räumungsfristen zwischen 2 und 4 Wochen nicht unüblich.

Mieter zieht trotz Kündigung nicht aus: was ist zu tun?

Es gibt leider durchaus Mieter, die eine fristlose Kündigung ignorieren und nicht ausziehen. Dann darf der Vermieter allerdings auf keinen Fall selbst zur Tat schreiten und den Mieter einfach rauswerfen. Das richtige Vorgehen besteht darin, dass der Vermieter eine Räumungsklage erhebt und nötigenfalls eine Zwangsräumung beauftragt, wenn ein rechtskräftiges Urteil ergangen ist.

Wenn ein solches Verfahren nötig ist, dann müssen Vermieter natürlich auch Zeitaufwand und Kosten abschätzen. Für die folgenden Erklärungen wird davon ausgegangen, dass die Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde und dass der Mieter am Ende zur Räumung verurteilt wird.

Soll ein gerichtliches Verfahren beginnen, so ist es zunächst einmal erforderlich, dass der Gerichtskostenvorschuss einbezahlt wird. Die Höhe des Gerichtskostenvorschusses kann aus dem sogenannten Streitwert ermittelt werden. Dem Streitwert kommt zudem Bedeutung bei der Berechnung der Rechtsanwaltsgebühren zu. Maßgeblich für die Bemessung des Streitwerts ist bei einer Räumungsklage die Jahresmiete. Die anfallenden Gerichtskosten (aus dem Gerichtskostengesetz) wie auch die Rechtsanwaltsgebühren (aus dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) können nach Kenntnis des Streitwerts schnell bestimmt werden. Ausgehend vom Streitwert kann im Übrigen auch das sogenannte Kostenrisiko (eigener Anwalt, gegnerischer Anwalt, Gericht sowie ggf. sonstige Verfahrenskosten für Sachverständige/ Gutachten, Zeugen usw.) ermittelt werden. Ein erfahrener Anwalt wird in Räumungssachen immer das Kostenrisiko ansprechen. Das gilt schon deswegen, weil die Vorgehensweise im Einzelfall dann wirtschaftlich abgeschätzt und nötigenfalls auch angepasst werden kann.

Da die Kosten immer nur für ein konkretes Verfahren ermittelt werden können, kann hier keine allgemeine Kostenauskunft erteilt werden. Je nach Höhe der Jahresmiete werden Räumungsverfahren allerdings durchaus hohe Kosten im Bereich mehrerer tausend Euro auslösen. Diese Aussage dürfte allgemein zutreffend sein. Es kann für Vermieter daher sinnvoll sein, eine entsprechende Rechtsschutzversicherung abzuschließen – und zwar unter Berücksichtigung von Wartezeiten, bevor es zu einem Rechtsstreit kommt.

Noch ein Wort zum Kostenrisiko: die Verfahrenskosten müssen am Ende des Verfahrens von der unterlegenen Partei getragen werden. Bei einer berechtigten Kündigung, die mit einem klagestattgebenden Urteil endet, erwirbt der Vermieter auch einen Anspruch auf Erstattung aller angefallenen Verfahrenskosten gegen den Mieter. Neben dem Räumungsurteil wird zu diesem Zweck auch ein Kostenfestsetzungsbeschluss gegen den Mieter beantragt.

Erwähnt werden muss an dieser Stelle auch die Verfahrenslaufzeit. Es ist zwar theoretisch möglich, dass ein Räumungsverfahren sehr schnell endet. Vor allem aus Kostengründen ist das möglich, wenn der Mieter sich nicht verteidigt und ein Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren ergeht. Bei dieser Variante wird nach etwas mehr als einem Monat ein vollstreckbarer Titel vorliegen. Ebenso gilt aber: wird das Verfahren bei Gericht vollständig durchlaufen, dann ist schnell mit einem Jahr pro Instanz zu rechnen. Beeinflusst wird die Verfahrensdauer vor allem von der Vorbereitung des Hauptverhandlungstermins, der Anzahl der Termine (abhängig vom Umfang der Beweisaufnahme) und der Frage, ob Rechtsmittel gegen ein Urteil eingelegt werden.

Was tun, wenn der Mieter nach Urteil nicht auszieht?

Leider kommt es vor, dass Mieter nicht nur eine Kündigung ignorieren, sondern sich auch von einem Räumungsurteil nicht beeindrucken lassen. Dann muss der Vermieter einen Räumungsauftrag erteilen und damit die Zwangsvollstreckung einleiten. Ist der Auftrag erteilt, dann wird die Räumung durch den Gerichtsvollzieher vorgenommen. Leider ist auch die Zwangsvollstereckung nicht frei von Kosten. Hier fallen Gebühren für die Tätigkeit des Gerichtsvollziehers an, außerdem ergeben sich Kosten in Abhängigkeit der Wohnungsgröße z.B. für die Beauftragung eines Entrümpelungs- oder Umzugsunternehmens. Trotzdem gibt es auch im Rahmen der Räumung Möglichkeiten, die Kosten niedriger zu halten. Ein häufiger Weg ist die sogenannte Berliner Räumung. Wählt der Vermieter diesen weg, dann werden lediglich der Mieter aus dem Besitz gesetzt und das Schloss ausgetauscht. Eine vollständige Räumung der Mietsache erfolgt nicht. Der Vermieter erhält so Zugang zu der Wohnung. Zusätzlich wird ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters geltend gemacht. Die Einzelheiten bei einem Vorgehen nach dem Berliner Modell sollten im Rahmen einer anwaltlichen Beratung abgeklärt werden.

Ist die Beauftragung eines Rechtsanwalts sinnvoll?

Vor allem Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen bringen immer wieder eine Vielzahl an Rechtsfragen mit sich, die durch einen Fachmann beantwortet werden sollten. Das gilt umso mehr, als dass unnötige Fehler bei einer Kündigung oder im gerichtlichen Verfahren erst recht unnötig viel Zeit und Geld kosten können. Um ungünstige Entwicklungen einer Kündigungsangelegenheit zu vermeiden, sollte die Rechtslage frühzeitig umfassend bewertet werden.

Sollten Sie Probleme mit einem Mieter haben, so beraten wir Sie gerne dahingehend, ob eine (fristlose) Kündigung möglich ist und wie diese formuliert werden kann. Oft lassen sich viele Fragen bereits in einer reinen Erstberatung klären, wobei an dieser Stelle darauf hingewiesen sei, dass neben dem Ausspruch einer Kündigung auch noch andere Möglichkeiten bestehen, um ein Mietverhältnis zu beenden. Aus der anwaltlichen Praxis lässt sich sagen, dass oft der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags unproblematischer und schneller ist. Wir freuen uns, wenn wir Ihnen in Ihrer Angelegenheit helfen dürfen und beraten Sie daher gerne.