Eine Frage, die bei der Veräußerung von Immobilien mitunter Auftritt: muss der Verkäufer auf einen Schimmelbefall des Objekts in der Vergangenheit hinweisen? Dieser Umstand hat nicht nur finanzielle Bedeutung, sondern löst unter Umständen auch weitreichende Rechtsfolgen aus.

Die Frage nach der Offenbarungspflicht richtet sich in solchen Fällen vor allem danach, ob es sich bei dem Schimmelbefall um einen bauartbedingten oder nutzungsbedingten Mangel handelt.

Der Verkäufer der Sache hat grundsätzlich nur für bauartbedingte Mängel einzustehen. Diese stellen einen Mangel der Kaufsache dar und können – bei arglistigem Verschweigen – Mängelgewährleistungsansprüche auslösen. Es ist hier dann auch unerheblich, ob ein Haftungsausschluss vereinbart wurde. Insoweit hat das LG Mönchengladbach, 07.07.2010, Az.: 6 O 124/09 entschieden, dass der Verkäufer den Käufer über wesentliche Mängel einer Kaufsache in Kenntnis setzen muss. Eine Offenbarungspflicht besteht auch bei drohenden künftigen Verschlechterungen. Eine solche Offenbarungspflicht besteht auch nach einem Sanierungsversuch in Bezug auf vorherige Schäden der Wohnung, wenn dessen Erfolg zweifelhaft ist.

Im Übrigen aber, insbesondere bei einem durch frühere Mieter verursachten Schimmelbefall, wird man eine solche Offenbarungspflicht nicht annehmen müssen.

Der Verkäufer muss den Käufer nicht ausnahmslos über Schimmelprobleme früherer Bewohner informieren: Eine solche Pflicht besteht dann nicht, wenn die Schimmelproblematik nutzerbedingte Ursachen (z.B. falsches Lüftungsverhalten) hatte, also kein Baumangel vorliegt. Ein schimmelbedingter Streit mit dem Mieter stellt keinen Mangel der Wohnung dar und ist deshalb nicht offenbarungspflichtig (vgl. z.B. LG Augsburg, Urteil vom 23.01.2013, Az. 11 O 1440/10).

Für den Einzelfall sollte hier eine anwaltliche Beratung in Anspruch genommen werden, insbesondere um abzuklären, wie Verstöße gegen Offenbarungspflichten vermieden werden können.