Wie bei jedem anderen Vertrag auch kann es auch im Mietverhältnis vorkommen, dass Probleme auftreten…
Mietrecht: Hintergründe der fristlosen Kündigung
Nicht immer verlaufen Mietverhältnisse frei von Problemen. Ein Streit zwischen Mieter und Vermieter kann dabei sehr belastend sein oder werden. Auch wenn es nicht schön ist: ist der Streit zu umfangreich, dann sollte über eine Beendigung des Mietverhältnisses nachgedacht werden.
Ende eines Mietverhältnisses
Viele Vermieter glauben fälschlicherweise, dass jedes Mietverhältnis sehr einfach und schnell beendet werden kann. Es wäre vorschnell anzunehmen, dass das Mietverhältnis schon deswegen beendet werden kann, weil Mieter und Vermieter nicht mehr miteinander auskommen. Das deutsche Recht setzt insoweit auf den Grundsatz, dass Verträge einzuhalten sind (pacta sunt servanda). In diesem Grundsatz steckt das Prinzip der Vertragstreue. Verträge sollen so durchgeführt werden, wie sie geschlossen worden sind. Sie sollen aber nicht grundlos beendet werden. Liegt allerdings ein ausreichender Grund vor, dann kann ein Mietverhältnis entweder ordentlich (mit Frist) oder auch fristlos gekündigt werden.
In dem vorliegenden Beitrag geht es um die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung eines Mietvertrags. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass für die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum die möglichen Kündigungsgründe in § 573 BGB regelt. Der Vermieter braucht zur ordentlichen Kündigung ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung. Nach dem BGB kann dass berechtigte Interesse sich vor allem daraus ergeben, dass der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, dass Eigenbedarf vorliegt oder weil der Vermieter eine sog. Verwertungskündigung aussprechen möchte.
Fristlose Kündigung nach dem BGB
Die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund regeln §§ 543, 569 BGB. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Besonders wichtige bzw. besonders häufige Kündigungsgründe sind ausdrücklich in Absatz 2 der Vorschrift geregelt. Der vielleicht wichtigste Grund in der Praxis ist dabei der, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug gerät.
Daneben gibt es aber viele andere Gründe, wann eine fristlose Kündigung möglich ist. Ein Beispiel wäre eine Straftat, die ein Mieter gegenüber seinem Vermieter begeht. Es muss aber nicht gleich der Extremfall einer Straftat sein. Kündigungsgründe können sich auch aus weniger schlimmen Sachverhalten ergeben, z.B. wiederholten Ruhestörungen.
Wenn eine fristlose Kündigung ins Auge gefasst werden soll, dann empfiehlt sich eine vorherige Prüfung dahingehend, ob das Verhalten des Mieters ausreichend beanstandungswürdig ist. Die fristlose Kündigung ist aber nicht zwangsläufig sofortige Folge eines Fehlverhaltens des Mieters. Eine fristlose Kündigung kann z.B. daran scheitern, dass eine vorherige Abmahnung des Mieters notwendig gewesen wäre. Aber auch eine vorherige Abmahnung ist nicht immer nötg: das Erfordernis entfällt, wenn die Abmahnung entweder keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder wenn die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgt.
Wäre eine Kündigung nach Prüfung möglich, so müssen auch bei der fristlosen Kündigung weitere Anforderungen an die Kündigung beachtet werden. Der womöglich wichtigste Punkt: die Kündigung bedarf nach § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form, sie muss also eigenhändig vom Vermieter unterzeichnet werden. Soll die Kündigung im Auftrag des Vermieters erfolgen, so muss der Kündigende eine schriftliche Vollmacht des Vermieters mit zur Kündigung geben. Wird die Vollmacht in diesem Fall nicht vorgelegt, dann kann der Mieter die Kündigung zurückweisen.
Die fristlose Kündigung: ein Muster
Das nachfolgende Muster gibt einen groben Aufbau einer fristlosen Kündigung vor:
„Sehr geehrte(r) Frau/ Herr
zwischen uns besteht ein Mietvertrag vom [DATUM] über die [GENAUE BEZEICHNUNG DER MIETSACHE].
Diesen Mietvertrag kündige ich fristlos und fordere Sie auf, die Mietsache bis spätestens [DATUM] zu räumen und vertragsgerecht an mich herauszugeben.
Die Kündigung erfolgt als fristlose Kündigung, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG IM DETAIL].
[ENTWEDER]Mit Schreiben vom [DATUM] sind Sie wegen eines vergleichbaren Sachverhaltes und unter Androhung der fristlosen Kündigung bereits erfolglos abgemahnt worden. [ODER] Eine vorherige Abmahnung ist vorliegend ausnahmsweise entbehrlich, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG].
Rein vorsorglich und hilfsweise kündige ich den Mietvertrag wegen der zuvor genannten Gründe ordentlich zum nächstzulässigen Termin, in Ihrem Fall zum [DATUM DER GESETZLICHEN KÜNDIGUNGSFRIST].
Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) widerspreche ich bereits jetzt.
Zudem weise ich Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung für den Fall, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung zum Tragen kommt, widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Der Widerspruch ist schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses, zu erklären. Für den Fall, dass Sie von Ihrem Widerspruchsrecht Gebrauch machen, bitte ich darum, Ihre Gründe so darzulegen, dass der Widerspruch auf seine Berechtigung hin überprüft werden kann.
Ich weise außerdem darauf hin, dass für jeden Tag, den Sie die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht an mich herausgeben, Nutzungsersatz von Ihnen beansprucht werden kann.
Nur höchst vorsorglich mahne ich Sie wegen der oben geschilderten Gründe (nochmals) ab und fordere dazu auf, das vertragswidrige Verhalten unverzüglich einzustellen. Bitte beachten Sie, dass die Abmahnung nur höchst vorsorglich erfolgt. An der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung sowie der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung ändert sich nichts.
Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift“
An dieser Stelle muss der Hinweis erfolgen, dass das obige Muster jeweils für den Einzelfall angepasst werden muss. Das vorstehende Muster soll und kann auch keine anwaltliche Beratung im Einzelfall ersetzen. Vor Ausspruch einer Kündigung ist eine solche dringend anzuraten.
Wirkung der Kündigung
Eine fristlose Kündigung führt zur Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Zugang beim Mieter. Die fristlose Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung und muss der anderen Partei daher zugehen, um wirksam zu werden. Ein wichtiger Tipp: dokumentieren Sie den Zugang der fristlosen Kündigung beim Mieter so, dass er nötigenfalls bei Gericht bewiesen werden kann. Sollten Sie die Kündigung dem Mieter persönlich übergeben, so ist eine Empfangsquittung ein guter Weg. Es wäre aber auch möglich, per Bote zuzustellen oder unter Zeugen die Kündigung in den Briefkasten zu werfen.
Räumungsfrist bei einer fristlosen Kündigung?
Zwar beendet die fristlose Kündigung das Mietverhältnis bereits in dem Moment, in dem sie dem Mieter zugeht. Allerdings wird dennoch eine Räumungsfrist zu setzen sein. Diese sollte angemessen sein und richtet sich häufig nach der Größe des bewohnten Wohnraums (also z.B. eine kleine Wohnung oder ein größeres Einfamilienhaus). Je nach Einzefall sind in der Praxis Räumungsfristen zwischen 2 und 4 Wochen nicht unüblich.
Was tun, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?
Es kommt häufig vor, dass Mieter trotz (berechtigter) fristloser Kündigung in der Wohnung bleiben. In diesem Fall darf der Vermieter nicht einfach selbst tätig werden und den Mieter hinauswerfen. Stattdessen muss er eine Räumungsklage erheben und nötigenfalls nach einem Urteil eine Zwangsräumung beauftragen.
Wenn ein solches Verfahren nötig ist, dann müssen Vermieter natürlich auch Zeitaufwand und Kosten abschätzen. Es wird dabei davon ausgegangen, dass die Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde und dass der Mieter am Ende zur Räumung verurteilt wird.
Der Beginn des Verfahrens bei Gericht setzt die Einzahlung eines Gerichtskostenvorschusses voraus. Die Höhe dieses Vorschusses ist davon abhängig, wie hoch der Streitwert ist. Auch die Rechtsanwaltsgebühren, die im Verfahren anfallen, können ausgehend vom Streitwert berechnet werden. Der Streitwert jedenfalls wird durch die Jahresmiete bestimmt. Ist der Streitwert bekannt, so können sowohl anfallende Gerichtskosten (aus dem Gerichtskostengesetz) wie auch Rechtsanwaltsgebühren (aus dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) bestimmt werden. Empfehlenswert ist es, wenn das sogenannte Kostenrisiko (eigener Anwalt, gegnerischer Anwalt, Gericht sowie ggf. sonstige Verfahrenskosten für Sachverständige/ Gutachten, Zeugen usw.) für das Verfahren berechnet wird. Nur bei Kenntnis des Kostenrisikos kann die Vorgehensweise im Einzelfall auch wirtschaftlich abgeschätzt und nötigenfalls angepasst werden.
Dies vorausgesetzt wird klar, dass die möglichen Kosten immer nur für den Einzelfall berechnet werden können, ohne dass allgemein gültige Kostenrahmen genannt werden könnten. Allgemein ließe sich höchstens formulieren, dass je nach Höhe der Jahresmiete Räumungsverfahren durchaus hohe Kosten im Bereich mehrerer tausend Euro auslösen können. Vorausschauende Vermieter schließen daher rechtzeitig eine Rechtsschutzversicherung ab, die auch den Bereich des Mietrechts umfasst.
Zu ergänzen ist an dieser Stelle: die Verfahrenskosten müssen am Ende des Verfahrens von der unterlegenen Partei getragen werden. War die Kündigung berechtigt und hat der Vermieter auch das Klageverfahren erfolgreich durchlaufen, dann muss der Mieter angefallene Kosten tragen bzw. an den Vermieter erstatten. Am Ende des gerichtlichen Verfahrens stehen dann im Idealfall das Räumungsurteil und ein Kostenfestsetzungsbeschluss. Beides sind sogenannte Titel, die jeweils 30 Jahre lang vollstreckbar sind. Bedeutung hat das vor allem mit Blick auf die Kostenerstattung, da diese oft deutlich später erfolgt als die Räumung.
Zu berücksichtigen ist ferner die erwartbare Verfahrenslaufzeit. Es ist durchaus möglich, dass ein Räumungsverfahren sehr schnell durchlaufen werden kann. Vor allem aus Kostengründen ist das möglich, wenn der Mieter sich nicht verteidigt und ein Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren ergeht. In diesem Fall ist damit zu rechnen, dass nach etwas mehr als einem Monat ein vollstreckbarer Titel vorliegt. Ungleich länger kann das Verfahren dauern, wenn es vollständig durchlaufen wird. Normal sind in diesem Fall Verfahrensdauern von etwa einem Jahr pro Instanz. Diese lange Zeitspanne erklärt sich unter anderem aus der Vorbereitung des Hauptverhandlungstermins, der Anzahl der Termine (abhängig vom Umfang der Beweisaufnahme) und der Frage, ob Rechtsmittel gegen ein Urteil eingelegt werden.
Urteil da, Mieter nicht weg: was nun?
Auch in diesem Fall gilt wieder, dass der Vermieter nicht zur Selbstjustiz greifen darf. Hat er vor Gericht gewonnen, dann kann aus dem Urteli ein Räumungsauftrag erteilt und die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden. Ist der Auftrag erteilt, dann wird die Räumung durch den Gerichtsvollzieher vorgenommen. Wichtig: auch die Zwangsvollstreckung kostet nochmals Geld, wobei die Kosten von verschiedenen Faktoren abhängig sind (u.a. Größe der zu räumenden Wohnung, Vornahme einzelner Tätigkeiten des Gerichtsvollziehers u.a.). Auch wenn es einer Zwangsvollstreckung bedarf können anfallende Kosten aber durch die Art des Räumungsauftrags beeinflusst werden. Zu denken wäre etwa an eine Räumung nach dem Berliner Modell. Bei dieser Vorgehensweise wird nicht die Wohnung vollständig geräumt, sondern es werden lediglich der Mieter aus dem Besitz gesetzt und das Schloss ausgetauscht. Auf diesem Weg erlangt der Vermieter wieder Zugang zur Wohnung. Darüber hinaus wird ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters geltend gemacht. Die Details bei dieser Vorgehensweise sollten im Rahmen einer anwaltlichen Beratung besprochen werden.
Wann der Gang zum Rechtsanwalt erfolgen sollte
Rechtssicherheit ist über die Beratung durch einen Fachmann möglich, was insbesondere bei Wohnraummietverhältnissen sehr sinnvoll ist. Das muss jedenfalls deswegen betont werden, weil Fehler bei einer Kündigung oder im gerichtlichen Verfahren sehr viel Zeit und Geld kosten können. Um ungünstige Entwicklungen einer Kündigungsangelegenheit zu vermeiden, sollte die Rechtslage frühzeitig umfassend bewertet werden.
Bei Problemen mit einem Mieter, die eine Kündigung zur Folge haben sollen, helfen wir Ihnen gerne. Es bietet sich in jedem Fall eine erste Einschätzung der Angelegenheit mittels einer Eirstberatung an, wobei an dieser Stelle darauf hingewiesen sei, dass neben dem Ausspruch einer Kündigung auch noch andere Möglichkeiten bestehen, um ein Mietverhältnis zu beenden. Aus der anwaltlichen Praxis lässt sich sagen, dass oft der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags unproblematischer und schneller ist. Welche Vorgehensweise im Einzelfall die Beste ist, dazu beraten wir Sie gerne.