In jedem Mietverhältnis können leider auch Probleme auftreten. Mieter und Vermieter sind hier gleichermaßen betroffen und müssen mit einer oft sehr belastenden Situation umgehen. Auch wenn es nicht schön ist: ist der Streit zu umfangreich, dann sollte über eine Beendigung des Mietverhältnisses nachgedacht werden.

Mietverhältnisse und deren Beendigung

Die Erfahrung zeigt, dass die Beendigung eines Mietverhältnisses für Vermieter oft schwieriger als angenommen ist. Es wäre vorschnell anzunehmen, dass das Mietverhältnis schon deswegen beendet werden kann, weil Mieter und Vermieter nicht mehr miteinander auskommen. Es gilt der Grundsatz „pacta sunt servanda“, der im deutschen Recht die Einhaltung von Verträgen vorgibt. In diesem Grundsatz steckt das Prinzip der Vertragstreue. Verträge sollen so durchgeführt werden, wie sie geschlossen worden sind. Sie sollen aber nicht grundlos beendet werden. Gleichzeitig gilt: liegt ein ausreichender Beendigungsgrund vor, dann kann das Mietverhältnis entweder ordentlich (mit Frist) oder fristlos gekündigt werden.

Dieser Beitrag befasst sich mit der fristlosen Kündigung und soll einen knappen Überblick geben. Ergänzend sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass die möglichen Kündigungsgründe eines Mietverhältnisses über Wohnraum in § 573 BGB geregelt sind. Nach dem Gesetz ist die ordentliche Kündigung möglich, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung besteht. Nach dem Gesetz kann das berechtigte Interesse insbesondere dann bestehen, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, Eigenbedarf vorliegt oder weil der Vermieter eine sog. Verwertungskündigung aussprechen möchte.

Fristlose Kündigung eines Mietvertrags

Geregelt ist die fristlose Kündigung in §§ 543, 569 BGB. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Einige wichtige Gründe werden als Regelfall in Absatz 2 der Vorschrift genannt. Der wichtigste hierbei dürfte in der Praxis sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug gerät.

Eine fristlose Kündigung kann aber auch noch wegen vieler anderer Gründe ausgesprochen werden. Als Beispiel sei hier die Begehung einer Straftat des Mieters gegenüber dem Vermieter genannt. Selbiges gilt natürlich auch, wenn eine Straftat zwar nicht gegenüber dem Vermieter, möglicherweise aber zu Lasten anderer Mieter begangen wird. Im Übrigen genießen andere Mieter ebenfalls Schutz, so dass eine fristlose Kündigung auch bei einer massiven Störung des Hausfriedens möglich wäre.

Eine Prüfung im Einzelfall sollte allerdings immer erfolgen, wenn festgestellt werden soll, ob ein bestimmtes Verhalten des Mieters ausreicht, um eine fristlose Kündigung auszusprechen. Die fristlose Kündigung ist aber nicht zwangsläufig sofortige Folge eines Fehlverhaltens des Mieters. So sieht das Gesetz ausdrücklich vor, dass vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung erfolgen muss. Aber auch eine vorherige Abmahnung ist nicht immer nötg: das Erfordernis entfällt, wenn die Abmahnung entweder keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder wenn die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgt.

Hat die Prüfung des Sachverhalts ergeben, dass der Vermieter fristlos kündigen kann, so müssen einige Formvorschriften eingehalten werden. Beispielsweise muss die Kündigung eigenhändig vom Vermieter unterzeichnet werden, sie bedarf insoweit der Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB. Natürlich darf der Vermieter auch einen Rechtsanwalt beauftragen, der dann die Kündigung im Namen des Vermieters aussprechen kann. Wichtig ist dann aber, dass eine schriftliche Vollmacht im Original vorgelegt werden muss. Der Mieter kann die Kündigung zurückweisen, wenn die Vollmacht nicht im Original vorgelegt wird.

Die fristlose Kündigung: ein Muster

Das nachfolgende Muster gibt einen groben Aufbau einer fristlosen Kündigung vor:

„Sehr geehrte(r) Frau/ Herr

zwischen uns besteht ein Mietvertrag vom [DATUM] über die [GENAUE BEZEICHNUNG DER MIETSACHE].

Diesen Mietvertrag kündige ich fristlos und fordere Sie auf, die Mietsache bis spätestens [DATUM] zu räumen und vertragsgerecht an mich herauszugeben.

Die Kündigung erfolgt als fristlose Kündigung, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG IM DETAIL].

[ENTWEDER]Mit Schreiben vom [DATUM] sind Sie wegen eines vergleichbaren Sachverhaltes und unter Androhung der fristlosen Kündigung bereits erfolglos abgemahnt worden. [ODER] Eine vorherige Abmahnung ist vorliegend ausnahmsweise entbehrlich, weil [FOLGT BEGRÜNDUNG].

Rein vorsorglich und hilfsweise kündige ich den Mietvertrag wegen der zuvor genannten Gründe ordentlich zum nächstzulässigen Termin, in Ihrem Fall zum [DATUM DER GESETZLICHEN KÜNDIGUNGSFRIST].

Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) widerspreche ich bereits jetzt.

Zudem weise ich Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung für den Fall, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung zum Tragen kommt, widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Der Widerspruch ist schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses, zu erklären. Für den Fall, dass Sie von Ihrem Widerspruchsrecht Gebrauch machen, bitte ich darum, Ihre Gründe so darzulegen, dass der Widerspruch auf seine Berechtigung hin überprüft werden kann.

Ich weise außerdem darauf hin, dass für jeden Tag, den Sie die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht an mich herausgeben, Nutzungsersatz von Ihnen beansprucht werden kann.

Nur höchst vorsorglich mahne ich Sie wegen der oben geschilderten Gründe (nochmals) ab und fordere dazu auf, das vertragswidrige Verhalten unverzüglich einzustellen. Bitte beachten Sie, dass die Abmahnung nur höchst vorsorglich erfolgt. An der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung sowie der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung ändert sich nichts.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift“

An dieser Stelle muss der Hinweis erfolgen, dass das obige Muster jeweils für den Einzelfall angepasst werden muss. Das Muster ersetzt keine anwaltliche Beratung, die vor Kündigung eines Mietverhältnisses immer in Anspruch genommen werden sollte.

Wirkung der Kündigung

Eine fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis mit Zugang beim Mieter. Es handelt sich um eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, die der Mieter wahrnehmen können muss. Ein wichtiger Tipp: dokumentieren Sie den Zugang der fristlosen Kündigung beim Mieter so, dass er nötigenfalls bei Gericht bewiesen werden kann. Wir die fristlose Kündigung dem Mieter direkt übergeben, so empfiehlt sich eine schriftliche Empfangsbestätigung. Oder es kann im Falle des Briefkasteneinwurfs eine Zustellung per Bote oder unter Zeugen sinnvoll sein.

Und was ist mit der Räumungsfrist?

Auch wenn die fristlose Kündigung das Mietverhältnis mit ihrem Zugang beendet, so ist es in der Praxis gleichwohl üblich, eine Räumungsfrist zu setzen. Eine gesetzte Räumungsfrist sollte dabei angemessen sein. Sie richtet sich üblicherweise nach der Größe des bewohnten Wohnraums (also z.B. eine kleine Wohnung oder ein größeres Einfamilienhaus). Abhängig vom Einzelfall und vor allem unter Berücksichtigung des Kündigungsgrundes sind 2 bis 4 Wochen meistens ausreichend.

Was tun, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?

Leider kommt es recht oft vor, dass Meter trotz der fristlosen Kündigung keine Anstalten machen, auszuziehen. Der Vermieter muss sich dann richtig verhalten und darf auf keinen Fall den Mieter selbst vor die Tür setzen. Richtig verhält der Vermieter sich, wenn er eine Räumungsklage erhebt und nach Urteil nötigenfalls eine Zwangsvollstreckung (= Räumung) durchführt.

Nachfolgend soll daher eine kurze Information folgen, welcher Zeitaufwand und welche Kosten hier berücksichtigt werden müssen. Es soll dabei angenommen werden, dass die Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde und dass der Mieter am Ende zur Räumung verurteilt wird.

Möchte der Vermieter eine Klage erheben, so muss er bei Gericht einen Gerichtskostenvorschuss einzahlen. Um die Höhe des Gerichtskostenvorschusses zu ermitteln, muss zunächst der Streitwert festgestellt werden. Dem Streitwert kommt zudem Bedeutung bei der Berechnung der Rechtsanwaltsgebühren zu. Maßgeblich für die Bemessung des Streitwerts ist bei einer Räumungsklage die Jahresmiete. Die anfallenden Gerichtskosten (aus dem Gerichtskostengesetz) wie auch die Rechtsanwaltsgebühren (aus dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) können nach Kenntnis des Streitwerts schnell bestimmt werden. Sinnvoll ist es immer, das sogenannte Kotenrisiko auszurechnen, da hiervon alle Kosten umfasst sind (eigener Anwalt, gegnerischer Anwalt, Gericht sowie ggf. sonstige Verfahrenskosten für Sachverständige/ Gutachten, Zeugen usw.). Auf die Ermittlung des Kostenrisikos sollte nicht verzichtet werden, schließlich können hiermit wirtschaftliche Risiken besser eingeschätzt werden. Außerdem kann die Vorgehensweise im Einzelfall nötigenfalls auch angepasst werden.

Weil die Kosten vor diesem Hintergrund immer nur für den Einzelfall ermittelt werden, kann hier keine allgemeine Kostenauskunft erteilt werden. Je nach Höhe der Jahresmiete werden Räumungsverfahren allerdings durchaus hohe Kosten im Bereich mehrerer tausend Euro auslösen. Diese Aussage dürfte allgemein zutreffend sein. Vorausschauende Vermieter schließen daher rechtzeitig eine Rechtsschutzversicherung ab, die auch den Bereich des Mietrechts umfasst.

Hierzu noch folgender Hinweis: die Verfahrenskosten müssen am Ende des Verfahrens von der unterlegenen Partei getragen werden. War die Kündigung berechtigt und hat der Vermieter auch das Klageverfahren erfolgreich durchlaufen, dann muss der Mieter angefallene Kosten tragen bzw. an den Vermieter erstatten. Das Räumungsurteil als solches hält damit den Räumungsanspruch fest, der Kostenerstattungsanspruch wird in einem Kostenfestsetzungsbeschluss tituliert. Hierfür ist ein gesonderter Antrag nötig.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Verfahrenslaufzeit. Nicht zwangsläufig muss das Verfahren bei Gericht lange dauern, sondern es kann auch recht flott gehen. Es kann sein, dass der Mieter sich nicht verteidigt und ein Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren ergeht. Dieser Weg wird in der Praxis sogar bewusst gewählt, wenn der Mieter zwar eine Klage in Kauf genommen hat, dann aber einfach nur die Verfahrenskosten reduzieren will. In diesem Fall ist damit zu rechnen, dass nach etwas mehr als einem Monat ein vollstreckbarer Titel vorliegt. Ungleich länger kann das Verfahren dauern, wenn es vollständig durchlaufen wird. Normal sind in diesem Fall Verfahrensdauern von etwa einem Jahr pro Instanz. Diese lange Zeitspanne erklärt sich unter anderem aus der Vorbereitung des Hauptverhandlungstermins, der Anzahl der Termine (abhängig vom Umfang der Beweisaufnahme) und der Frage, ob Rechtsmittel gegen ein Urteil eingelegt werden.

Wenn der Mieter auch nach Urteil nicht auszieht

Auch in diesem Fall darf der Vermieter nicht einfach selbst tätig werden, sondern er muss einen Räumungsauftrag erteilen und damit die Zwangsvollstreckung einleiten. Im Auftrag des Vermieters erfolgt die Räumung dann durch den Gerichtsvollzieher. Wichtig: auch die Zwangsvollstreckung kostet nochmals Geld, wobei die Kosten von verschiedenen Faktoren abhängig sind (u.a. Größe der zu räumenden Wohnung, Vornahme einzelner Tätigkeiten des Gerichtsvollziehers u.a.). Möglich ist es gleichwohl, auch im Rahmen der Zwangsvollstreckung die Kosten zu minimieren. Ein oft genutzter Weg ist die sogenannte Berliner Räumung. Die Kostenreduzierung folgt in diesem Fall daraus, dass keine vollständige Räumung der Wohnung erfolgt, sondern es werden nur der Mieter aus dem Besitz gesetzt und das Schloss ausgetauscht. Der Vermieter erhält so relativ schnell und kostengünstig wieder Zugang zu seiner Wohnung. Ferner wird ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters geltend gemacht. Die Einzelheiten sollten ebenfalls im Rahmen einer anwaltlichen Beratung abgeklärt werden.

Beauftragung eines Rechtsanwalts

Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum ist in rechtlicher Hinsicht nicht immer einfach, so dass Rechtsfragen durch einen Fachmann geklärt werden sollten. Gerade mit Blick auf mögliche Fehler, die viel Zeit und viel Geld kosten können, sollte hier nicht an der falschen Stelle „gespart“ werden. Empfehlenswert ist es, frühzeitig die Rechtslage umfassend zu würdigen, so dass im Einzelfall ein richtiges Vorgehen möglich ist.

Bei Problemen mit einem Mieter, die eine Kündigung zur Folge haben sollen, helfen wir Ihnen gerne. Oft lassen sich viele Fragen bereits in einer reinen Erstberatung klären, wobei an dieser Stelle darauf hingewiesen sei, dass neben dem Ausspruch einer Kündigung auch noch andere Möglichkeiten bestehen, um ein Mietverhältnis zu beenden. So gibt es beispielsweise auch die Möglichkeit eines Mietaufhebungsvertrags. Welche Vorgehensweise im Einzelfall die Beste ist, dazu beraten wir Sie gerne.